Tilstandsrapport: Alt du skal vide som boligkøber og -ejer
Hvad er en tilstandsrapport, hvad koster den, og hvornår har du brug for en? Komplet guide til danske boligejere.
En tilstandsrapport er en uvildig gennemgang af din boligs fysiske tilstand. Den er lovpligtig ved boligsalg i Danmark, og den kan spare dig for store overraskelser — uanset om du køber eller sælger.
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig og beskriver boligens synlige skader og bygningsdele. Den bruger et karaktersystem:
Hvad koster en tilstandsrapport?
Prisen afhænger af boligens størrelse og type:
- Lejlighed (50-100 m²): 4.000-6.000 kr.
- Rækkehus (80-140 m²): 5.000-8.000 kr.
- Villa (100-250 m²): 6.000-10.000 kr.
- Større ejendomme: Fra 10.000 kr.
Tilstandsrapporten er kun gyldig i 6 måneder fra udstedelsen. Hvis boligen ikke er solgt inden da, skal der laves en ny.
Hvornår har du brug for en?
Ved boligsalg
Sælgeren er ansvarlig for at bestille og betale tilstandsrapporten. Sammen med en elinstallationsrapport og en ejerskifteforsikringstilbud udgør den huseftersynsordningen.
Hvis du sælger uden tilstandsrapport, kan du stå med ansvaret for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter salget.
Ved boligkøb
Som køber bør du altid:
Læs rapporten grundigt
Kig ikke kun på K3-punkterne. K2-punkter kan udvikle sig og UN-punkter kan skjule alvorlige problemer.
Få en fagperson til at gennemgå den
En byggerådgiver kan vurdere de reelle omkostninger ved de nævnte skader.
Brug rapporten i forhandlingen
K3-punkter og UN-bemærkninger kan bruges som argument for prisnedsættelse.
Overvej ejerskifteforsikringen
Den dækker skjulte skader der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Præmien afhænger af rapportens resultater.
Som eksisterende ejer
Selvom det ikke er lovpligtigt, kan en tilstandsrapport hjælpe dig med:
- At prioritere vedligeholdelsesopgaver
- At opdage problemer tidligt, før de bliver dyre
- At dokumentere boligens tilstand for forsikringsformål
Hvad dækker rapporten ikke?
En tilstandsrapport har begrænsninger:
- Kun synlige skader — rapporten dækker ikke skjulte konstruktioner
- Ingen eleftersyn — det kræver en separat elinstallationsrapport
- Ingen VVS-vurdering — rør og kloakker vurderes ikke
- Ingen energivurdering — det er et separat energimærke
- Ingen prisvurdering — den siger ikke hvad skaderne koster at udbedre
Hvis rapporten indeholder UN-bemærkninger på taget eller fundamentet, bør du altid få en specialist til at undersøge det nærmere, inden du køber.
Elinstallationsrapporten
Udover tilstandsrapporten kræver huseftersynsordningen en elinstallationsrapport. Den udføres af en autoriseret elinstallatør og dækker:
- Eltavle og sikringer
- Stikkontakter og afbrydere
- Jordtilslutning
- Synlige installationsfejl
Den koster typisk 2.000-4.000 kr. og er ligesom tilstandsrapporten gyldig i 6 måneder.
Tjek din boligs energimærke, vurdering og materialer gratis med vores boligrapport.
Tjek din boligs tilstand
Se energimærke, byggematerialer og ejendomsvurdering med vores gratis boligrapport.
Var denne artikel nyttig?
Kan du ikke finde svar?
Kontakt os, og vi hjælper dig videre.
Relaterede indlæg
Hvad koster en badeværelsesrenovering i 2026? Komplet prisguide
Få overblik over priser på badeværelsesrenovering i Danmark. Fra budget til luksus — se hvad du kan forvente at betale for VVS, fliser, el og mere.
Energimærke bolig: Alt du skal vide om energimærkning
Forstå dit energimærke fra A til G. Se hvad det betyder for varmeudgifter, boligværdi og salg — og hvordan du forbedrer det.
Vedligeholdelsesplan for din bolig: Årets vigtigste opgaver
En komplet årskalender for boligvedligeholdelse. Forebyg dyre reparationer med de rigtige opgaver på det rigtige tidspunkt.
Ejendomsskat i Danmark 2026: Alt du skal vide
Forstå ejendomsskat, grundskyld og ejendomsværdiskat i Danmark. Se satser, beregning og hvordan du tjekker din boligs vurdering.